Złotowe wypierają dewizowe

{jumi [*4]}W I kw. 2011 r. na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz w sektorach z nim związanych miały miejsce procesy, które zaobserwowano już w 2010 r. Wśród nich autorzy raportu wskazują na szukanie przez rynki lokalne, w tym te największe, nowych punktów równowagi po szokach spowodowanych boomem kredytowym, kryzysem finansowym oraz zmianami czynników fundamentalnych. W analizowanym okresie najważniejsze demograficzne czynniki fundamentalne oddziałujące po stronie realnej (tj. przyrost liczby gospodarstw domowych, migracje, a zwłaszcza przyrost nowych małżeństw) generalnie ustabilizowały się, podobnie jak dynamika dochodów. W sektorze finansowym także ustabilizowały się: dostępność finansowania, stopy procentowe, marże, struktura kredytów, jakość portfeli oraz polityka kredytowa banków. W I kw. 2011 r. utrzymała się tendencja stabilizacji popytu przy jednoczesnym wzroście podaży. Główne fundamentalne zmiany w porównaniu do okresu przed kryzysem wpływające na ograniczenie popytu na rynku nieruchomości mieszkaniowych dotyczyły zmiany struktury finansowania transakcji tj. obecnie dominującego udziału nowoudzielanych złotowych kredytów mieszkaniowych wobec dominacji kredytów walutowych w okresie przedkryzysowym oraz ustabilizowanie się rosnącej dotychczas liczby nowozawieranych małżeństw. Jednocześnie wysoka cena mieszkania w połączeniu z niskimi kosztami budowy oraz dostępnością terenów budowlanych stymulowała deweloperów do wzrostu produkcji mieszkań, co następnie wpływało na wzrost podaży. W I kw. 2011 r. miał miejsce dalszy, niewielki spadek udziału kredytów denominowanych w walutach obcych w kredytach ogółem, który wraz ze spadkiem dostępności kredytów złotowych - efektu wzrostu stóp procentowych, spowodował kolejny, choć niewielki spadek ogólnej dostępności kredytu, który przekładał się na popyt na kredyty i w konsekwencji na popyt mieszkaniowy. Zjawisko to spowodowało, że faktyczne wypłaty kredytów były zbliżone do poziomu z I kw. ub.r., a w wielkościach realnych były niższe.

W I kw. 2011 r. zaobserwowano także dalszy wzrost liczby noworozpoczynanych projektów deweloperskich, co było konsekwencją wysokich cen mieszkań i wysokiej rentowności projektów mieszkaniowych w największych miastach Polski. Powodowało to, zwłaszcza na rynkach z najwyższymi cenami mieszkań, rosnącą konkurencję o kupującego i dalszą presję na spadek cen. Ponadto analiza firm deweloperskich wykazała, że na ogół z sukcesem przeprowadzały one restrukturyzację kosztów dostosowując się do nowej sytuacji rynkowej, a środków na realizację nowych inwestycji poszukiwały bezpośrednio na rynku kapitałowym. Było to związane z pogarszaniem się jakości kredytów deweloperskich i ostrzejszym podejściem banków do finansowania projektów mieszkaniowych.

Czynnikiem negatywnie oddziałującym na przywracanie równowagi i restrukturyzację sektora deweloperskiego były w niektórych miastach, a zwłaszcza w Warszawie zbyt wysokie progi programu Rodzina na swoim (RnS). Pomimo tego faktu ceny mieszkań za wyjątkiem Warszawy wykazywały lekką tendencję spadkową, dotyczyło to też cen mieszkań nowowprowadzanych na rynek, będących miernikiem oczekiwań deweloperów. Widocznej zmianie uległa polityka kredytowa banków. Przy podobnej skali udzielonego kredytu jak w latach ubiegłych wyraźnie zmniejszał się udział dużych miast, w tym tych największych na rzecz reszty Polski. Z punktu widzenia sektora bankowego oznaczało to większą dywersyfikację ryzyka, ale też i większe koszty z uwagi na mniejszą wysokość przeciętnego kredytu. Dla rynków deweloperskich w największych miastach może to oznaczać jeszcze większą presję na spadek cen, którego, w przypadku kontynuacji tej tendencji, nie będzie w stanie powstrzymać rządowy program RnS. Generalnie jednak pomimo poprawy jakości kredytów oraz podwyżek stóp procentowych i marży dla dominujących kredytów złotowych, zyskowność finansowa, tj. bez uwzględnienia kosztów pozafinansowych kredytów mieszkaniowych, kształtowała się na relatywnie niskim poziomie. Zjawisko to może mieć wpływ na politykę kredytową banków i może być kolejnym czynnikiem przyspieszającym osiągnięcie równowagi na najważniejszych rynkach – twierdzą autorzy raportu NBP.

{jumi [*9]}