Kredyty mieszkaniowe w niebezpieczeństwie

{jumi [*4]}Stanowiło to wg KNF konsekwencję niedoskonałego zarządzania ryzykiem przez poszczególne banki. Zdaniem Komisji pogłębiają się także niekorzystne zjawiska w odniesieniu do kredytów konsumpcyjnych dla gospodarstw domowych. W ciągu 2010 r. wolumen takich kredytów ze stwierdzoną utratą wartości wzrósł o 34,4 proc. - do 23,2 mld zł. Jednak, zdaniem KNF, największe potencjalnie ryzyko niesie sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych. Ich relatywnie wysoka jakość wynika z bardzo krótkiej historii. Wśród obecnie spłacanych udzielanych dominują te, udzielane na masową skalę - w latach 2005-2008, w okresie bardzo dobrej koniunktury. Tymczasem – twierdzi KNF - cechą kredytów mieszkaniowych jest materializacja ryzyka po dłuższym okresie – te o krótkiej historii „nie miały prawa się jeszcze zepsuć. Ponadto ryzyko kredytowe wzrasta m.in. wraz z poziomem LTV. W dodatku w całej puli obecnie spłacanych dominują walutowe. Ich średnia wartość jest niemal dwukrotnie wyższa od udzielonych w złotówkach. Główne ryzyko wynika przy tym ze zmienności kursów walutowych i stóp procentowych. Wolumen kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych ze stwierdzoną utratą wartości w ciągu całego 2010 r. wzrósł o 53,6 proc. do 4,9 mld zł. Zaś tych bez rozpoznanej utraty wartości - wzrósł o 22,4 proc., do 262,6 mld zł. KNF dostrzega coraz wyraźniejsze sygnały narastania problemów z obsługą kredytów u części kredytobiorców. Ponadto na koniec grudnia 2010 r. wartość kredytów z opóźnieniem w spłacie powyżej 30 dni wynosiła 7,2 mld zł i stanowiła 2,5 proc. całego portfela (na koniec 2009 r. odpowiednio 0,5 mld zł).

Największe zagrożenie związane z kredytami walutowymi polega na możliwości wystąpienia niekorzystnych zmian (z punktu widzenia kredytobiorcy) w sytuacji, w której kredytobiorca będzie zmuszony do przedterminowego zakończenia umowy kredytowej. Gdyby doszło do takiej sytuacji to może się okazać, że pomimo iż dotychczasowe raty spłaty kredytu walutowego były niższe niż kredytu złotowego, to na skutek wzrostu stanu zadłużenia (po przeliczeniu na złote), sytuacja finansowa klienta zaciągającego kredyt walutowy jest zdecydowanie gorsza niż klienta, który zaciągnął analogiczny kredyt w złotych i płacił wyższe raty. W związku z tym – twierdzi KNF - kredyty walutowe są odpowiednim produktem dla osób otrzymujących stałe płatności w walutach będących przedmiotem kredytu, które w naturalny sposób zabezpieczone są przed ryzykiem niekorzystnych zmian kursów walut. Zachodzi także uzasadniona obawa, że część kredytów o LTV na poziomie zbliżonym do 100 proc. lub wyższym oraz długim okresie kredytowania została udzielona klientom o słabszej sytuacji finansowej, którzy nie przeszliby bardziej konserwatywnej weryfikacji zdolności kredytowej. W dodatku w ostatnim czasie banki powróciły do kredytowania na długie okresy, nawet do 50 lat. Tymczasem banki w Polsce są bardziej „uzależnione”od jakości portfela kredytów mieszkaniowych niż banki w większości krajów UE. Obecnie udział kredytów mieszkaniowych w aktywach banków wynosi około 22 proc. (średnia unijna w 2008 r. wynosiła 11,7 proc.). W latach 2004-2010 udział kredytów mieszkaniowych w polskim PKB wzrósł z niemal 4 do ok. 17-18 proc. (w 2008 średnia unijna wynosiła 38,2 proc.). KNF obecnie dostrzega brak zasadniczej samoregulacji ze strony banków. „Wystarczyła pewna poprawa sytuacji na rynkach finansowych, aby banki powróciły do praktyk generujących duże ryzyko na poziomie jednostkowego klienta, banku i całego sektora bankowego (wysokie LTV, okres kredytowania do 50 lat). Występuje negatywna presja konkurencji (banki o bardziej konserwatywnym modelu zarządzania „zmuszane są” przez banki o agresywnych strategiach działania do łagodzenia polityki kredytowej)”. W konsekwencji dochodzi do zachwiania równowagi na rynku nieruchomości. W tej sytuacji niezbędne było – wg KNF - wprowadzenie tzw. rekomendacji T i S II. W opinii Komisji nie miało ono na celu ograniczenie dostępu do kredytów. Bowiem dobry kredyt to nie tylko taki, który zostanie spłacony, ale też taki, który nie powoduje nadmiernego obciążenia finansowego klienta, mogącego w razie niepomyślnego rozwoju jego sytuacji dochodowej doprowadzić do problemów z obsługą zadłużenia lub jej zaprzestania. W dodatku po pewnym okresie dostosowawczym i przy zapewnieniu długoterminowej stabilizacji cen nieruchomości powinno nastąpić zwiększenie dostępności mieszkań i kredytów, dla przeciętnych gospodarstw domowych – uważa KNF. Działania nadzorcze i regulacyjne jak również procesy dostosowawcze w zakresie zarządzania ryzykiem w bankach muszą uwzględniać fakt, że kolejny kryzys - kiedykolwiek wystąpi - będzie miał prawdopodobnie inny od obecnego przebieg. Tym samym kluczowe jest odpowiednie zarządzanie ryzykiem w bankach – twierdzi Komisja.

{jumi [*9]}